Es interesante platicar con nuestros clientes inversionistas y corredores inmobiliarios, ya que además de aprender, nos encontramos con temas para la reflexión y el análisis; hace días surgió uno que nos llamó especialmente la atención: invertir en una casa o un departamento ¿cuál me conviene?
Ante esto nos pusimos a investigar, y como punto de partida es importante destacar que las bienes raíces generan ganancias que siempre deben encontrarse por encima de la inversión inicial.
A diferencia de instrumentos financieros (como bonos o acciones), los cuales ofrecen ingresos periódicos, pero sujetos al impacto negativo de factores sociales y políticos, por lo que el riesgo de estos es mayor; incluso si piensas que meter tu dinero al banco o cajas de ahorro es lo más conveniente, la realidad es que los intereses son muy bajos, por no decir que inexistentes, y con la inflación, apenas generan incrementos significativos en años.
Ahora bien, la inversión inmobiliaria se realiza desde el momento en que compras tu hogar; solo que en este caso específico, tu objetivo es meramente contar con un espacio para establecer tu “refugio”, formar una familia y tener donde compartir con amigos los momentos más importantes de tu vida. Mientras esto ocurre, tu dinero se está incrementando al paso del tiempo.
En otro escenario, si eres inversionista, entonces tu objetivo se pluraliza y seguramente buscas obtener ingresos para mantener un flujo constante, y/o aumentar tu patrimonio, para lograr estabilidad financiera y por ende una vida tranquila y confortable en el aspecto económico.
Además, la inversión inmobiliaria es también un complemento para la jubilación, un patrimonio heredable y hasta seguro de vida.
Por lo tanto, invertir en bienes raíces es una decisión acertada. Ahora pasemos a explorar cuál inversión conviene más: ¿una casa o un departamento?
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Factores a considerar para invertir en una casa
La inversión inmobiliaria al comprar una casa, por lo regular está ligada a las familias que recién inician su historia, o que ya con algunos años de matrimonio se ven en la necesidad de contar con más espacio.
Por lo tanto, el inversionista interesado en la compra de una o varias casas para rentar, debe enfocarse en las familias grandes, aquellas en las que aún no se da el fenómeno del «nido vacío«, ya que además buscan permanecer en la vivienda por un largo período de tiempo.
Si la casa se ubica cerca de alguna universidad pública o privada, es posible que los alumnos y hasta maestros foráneos se interesen en rentar, pero no toda la casa, sino una habitación; entonces, surge la complejidad de tener que rentar cuartos y tratar con más de un arrendatario.
En esta misma línea, las casas ubicadas cerca de los hospitales, se pueden ofrecer (por cuartos) a los médicos estudiantes que realizan su residencia (especialidad) en el nosocomio.
Sin embargo, los períodos de renta son cortos (de uno a cinco años), y la realidad es que para mantener ocupada la casa al 100%, los costos tiene que ser bajos, mientras que el mantenimiento se eleva por el desgaste acelerado que sufre la vivienda bajo este ritmo y cambio constante de inquilinos.
Los expertos en bienes raíces afirman que en términos generales, cuando se invierte en casas para rentar, las ventajas son más palpables e inmediatas para el arrendatario, mientras que para el inversionista la rentabilidad y el retorno de inversión (ROI) se alcanzan en un tiempo más lento y prolongado.
Por supuesto, si el uso de suelo permite rentar la casa para un negocio, entonces el panorama es más favorable para el inversionista; aunque aquí entra el tema de los permisos municipales conforme el giro del negocio, aunado al requisito de recabar firmas de vecinos cuando así lo solicitan las autoridades.
En cuanto al proceso de compra de la casa, lo primero es definir si la inversión se realizará en casa nueva o usada; la variación de precios entre una y otra, incluso estando en la misma zona, puede ser de hasta un 30%
Por ejemplo, mientras la casa nueva cuesta $3,000,000.00 (tres millones de pesos), la usada se puede adquirir por $2,100,000.00 (dos millones cien mil pesos); sin embargo los $900,000.00 (novecientos mil pesos) que a simple vista se conservan en la chequera, quizá se terminen gastando en reparaciones y remodelaciones necesarias si la vivienda se encuentra en malas condiciones o desgastada por el paso de los años.
La ventaja de remodelar una casa es que puede hasta tirarse por completo para construir al gusto y/o necesidad del inversionista, cuando lo requiera, en la forma que prefiera y en los tiempos que le convengan.
Aspectos a tomar en cuenta para invertir en un departamento
Si el objetivo del inversionista es lograr un mayor índice de rentabilidad y un retorno de inversión (ROI) en menor tiempo, entonces la compra de uno o varios departamentos, es la opción ideal para lograrlo.
Además, vale la pena considerar que con la inversión destinada a una sola casa, es posible adquirir dos o más departamentos, ya sea en la misma zona o distribuir la compra de este tipo de inmuebles en puntos estratégicos de la ciudad, ¿y por qué no? hasta en otros estados.
También están las personas que al entrar en la etapa del “nido vacío”, toman la decisión de vender la casa que habitaron por años, para comprar un departamento con todas las ventajas que esto representa; y en la transacción agregan por lo menos otro departamento, para ponerlo en renta y garantizar que su capital se incremente y se mantenga seguro.
Al invertir en un departamento, los gastos adicionales de mantenimiento son mucho menores en comparación con los de una casa; y estos se pueden cubrir a través del servicio que ofrece la administración del edificio, incluido en la cuota mensual, o tal vez con el pago de alguna diferencia mínima, y con la tranquilidad de que el asunto se resolverá sin tener que estresarse por la búsqueda de proveedores.
El perfil de quienes que buscan rentar un departamento, tiene su punto neuralgico en los millenials, tal y como lo describimos con detalle en el artículo Departamentos en renta en Monterrey.
Los jóvenes profesionistas que se encuentran en pleno auge de su actividad laboral productiva, optan por la renta de departamentos para vivir cerca de sus centros de estudio y/o trabajo, aminorar gastos y contar con áreas como el gimnasio, para aprovechar su tiempo y equilibrar su ritmo de vida.
Otro elemento de peso, es la seguridad que ofrece una torre de departamentos, con un sistema de ingreso controlado y monitoreado.
También están los matrimonios recién casados, quienes en el inicio de esta nueva etapa, se inclinan por elegir un espacio temporal para optimizar recursos, ahorrar y más adelante estar en posibilidad de adquirir su propia vivienda.
Antes de concretar tu inversión, te sugerimos leer con calma el artículo 10 preguntas que debes hacer al comprar un departamento para que cuentes con toda la información posible que te permita tomar la mejor decisión.
¿En qué conviene invertir: casa o departamento?
Aunque en términos generales cualquiera de los dos escenarios, invertir en una casa o en un departamento, implica una decisión acertada al tratarse de bienes raíces, de acuerdo a la recomendación de los expertos, lo más conveniente es inclinar la balanza por un departamento, pues los resultados esperados por el inversionista, verán la luz en un menor período de tiempo.
Recuerda que si tienes dudas y necesitas asesoría, en NECTO DESARROLLOS estamos contigo.