Si estás próximo a vender una propiedad debes saber que hay impuestos que se desprenden de esta transacción, los cuáles se deberán pagar mediante un notario público, por lo que aquí te informamos cuáles son para que tengas conciencia de ello cuando llegue el momento de hacerlo.
Existe obligación fiscal tanto para la persona que adquiere la vivienda como para quien la oferta. El comprador deberá costear el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), el cual varía del 2 al 5.6% del valor del espacio, según el estado donde se efectúe la compraventa; así mismo con los gastos notariales que se requieran.
En cuanto a quien lleve a cabo la venta, se le retendrá el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) el cual se calcula en base a la utilidad de la enajenación del bien inmueble, es decir, de la ganancia por la venta de la casa.
La tasa del gravamen depende del ingreso obtenido, que va del 1.92 al 35% según la tabla de tarifas para el cálculo anual de ISR.
ISR por venta de casa: Caso práctico
Supongamos que el señor González adquirió una casa en el centro de la ciudad en $1,500,000 a principios del 2015. Ahí vivió por 5 años, pues ha decidido mudarse junto con su esposa a un departamento de lujo en la zona de Contry, razón por la que decidió vender su vivienda.
Gracias a que la zona centro ha incrementado su plusvalía, el señor González ha podido realizar la venta por $2,200,000, lo que significa una ganancia de $700,000.
Por disposición oficial, la legislación ha realizado reformas a la ley de ISR considerando que la ganancia se va generando paulatinamente cada año, por lo que el ingreso se dividirá entre los años transcurridos desde la adquisición hasta la venta del bien inmueble para sacar la cuota fija respecto a la tabla de tarifas para el cálculo del impuesto, para después multiplicarlo por los mismos años.
De no existir esta medida, el cálculo se haría directamente sobre los $700,000; monto que está en el rango del 30%, con una cuota fija de $85,952.92.
Con el método correcto, los $700,000 se dividen entre los 5 años en los que el señor González y su cónyuge habitaron la casa, lo que nos da $140,000, cantidad que grava 17,92% con una cuota fija de $11,007.14 a pagar por año.
Entonces se multiplican los $11,007.14 por 5 años, dándonos un total de $ 55,035.70 que le serán retenidos al señor González por el notario público para el pago de ISR y así cumplir con ese deber.
La tabla de tarifas para el cálculo de ISR anual la puedes consultar directamente en el portal del SAT.
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Aprende más: ¿Qué es el impuesto ISAI y cómo se calcula?
¿Quiénes exentan del Impuesto Sobre la Renta?
Existe la posibilidad de exentar el pago de este impuesto si cumples las siguientes condiciones:
- Ser persona física.
- El inmueble que vendes es tu antigua residencia, lo cual lo puedes acreditar presentando recibos de luz, teléfono, estados de cuentas bancarias o identificación oficial vigente donde se indique el domicilio, ya sea a nombre del titular, el cónyuge, padres o hijos.
- El ingreso por la enajenación no sea mayor a 700,000 Unidades de inversión (Udis), las cuales al 27 de mayo del 2019 tenían un valor de $6.277, lo que quiere decir que, en base a estos datos, si la ganancia es menor a $4,393,900 y cumples con los demás requisitos quedas sin obligación de realizar el pago de ISR.
Cabe señalar que dicho beneficio solo se puede aplicar una vez cada 3 años. En este supuesto, el señor González quedaría libre de pagar ISR, pues cumple perfectamente con el perfil.
Deducción de ISR por venta de vivienda
Si sucede el caso que no puedas exentar del pago de este impuesto por alguna de las razones mencionadas anteriormente, todavía tienes la alternativa de hacer deducciones si presentas facturas al notario público bajo estos conceptos:
- Costo comprobado de adquisición, de abril de 2014 en adelante, con su debida escritura.
- Facturas de construcción en el inmueble, por motivo de remodelación y/o ampliación, con aviso de terminación de obra o un avalúo, en este último caso solo aplicable al 80%.
- Gastos notariales, impuestos y derechos comprobables.
- Comisiones y mediaciones pagadas.
Impuesto estatal del 5%
Adicionalmente al ISR que se tributa a la federación, se debe pagar un impuesto del 5% sobre la ganancia de la venta del inmueble, el cual también es retenido por el notario público para después pagarlo al estado por medio de declaración.
En caso que la cantidad acumulada por este concepto sea mayor que lo calculado para ISR, solo se realizará el pago a la Entidad Federativa, de lo contrario, el 5% será acreditable del impuesto a la federación.
Siguiendo con el ejemplo, el señor González tenía un ISR retenido de $55, 035.70. Bajo la tasa del 5% al estado de los $700,000 de la ganancia, obtenemos un monto de $35,000, lo que significa que pagaría $35,000 al estado y $20,035.70 al SAT.
Esperamos que esta información te sea de gran ayuda para que puedas calcular con certeza los impuestos que te serán retenidos, y de esa forma tener la seguridad de no tener problemas fiscales en un futuro.